Opinión

La prescripción de las cantidades no cubiertas por ejecución hipotecaria tras subasta del inmueble hipotecado

Cuando un bien inmueble se somete a una subasta hipotecaria y no se logra satisfacer el monto total adeudado con la venta del mismo, puede surgir una situación conocida como "déficit".

La deficiencia ocurre cuando el producto de la subasta no cubre la totalidad de la deuda hipotecaria, dejando un saldo pendiente que los bancos, amparados por la legislación patria, tienen capacidad de reclamar a aquellas personas que aparecen como deudores principales, fiadores o avalistas en el contrato de préstamo hipotecario matriz y que ya han sufrido la carga judicial de un primer procedimiento que les ha despojado de su inmueble

Esta realidad crea en los ciudadanos una inseguridad jurídica derivada de la posibilidad de los acreedores de accionar una nueva demanda ejecutiva en cualquier momento que pueda acabar con su economía, si no estaba maltrecha ya después de la subasta hipotecaria. Muchos de los ciudadanos piensan que una vez acabada la subasta y adjudicado el bien a un tercero o al propio banco, la situación litigiosa se ha acabado debiendo rehacer sus vidas cuando de repente se encuentran con un nuevo frente judicial inesperado.

Sin embargo esta situación de inseguridad -y consiguiente angustia vital- no es indefinida, pues cabe accionar exigiendo la figura de la prescripción extintiva.

Recordemos que esa deuda no cubierta por la acción hipotecaria es un crédito personal que está sujeto al plazo prescriptivo de cinco años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, siendo la clave de la cuestión determinar el “dies a quo” de inicio del computo de dicho plazo a los efectos de poder accionar los mecanismos para que esa deuda se declare prescrita.

Pues bien, el artículo art 1969 del Código Civil establece que “el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse.”

Atendiendo a este precepto, estableció el Tribunal Supremo en su  Sentencia nº 248/2014, de 26 de mayo que es desde el momento de la subasta cuando el banco tiene expedito el camino para iniciar la acción personal, sin necesidad de esperar a la culminación del proceso de ejecución hipotecaria, de manera que ese es el día a partir del cual se inicia el cómputo de cinco años (art. 1964 C. Civil) que tiene el actor para reclamar la cantidad derivada del préstamo que no ha sido objeto de pago a través del proceso de ejecución hipotecaria, porque, de acuerdo con el art. 1969 del C. Civil , es aquel en el que el actor tuvo toda la información para poder ejercitarla.

En el mismo sentido se manifiestan la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 7ª, Sentencia 166/2012 de 26 Abr. 2012, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 164/2012 de 20 Mar. 2012, o la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, Sentencia 322/2014 de 10 Jul. 2014.

Advertida la jurisprudencia rescatada, es contundente que el “dies ad quo”  es el día de la subasta pues es el momento en el cual acreedor es consciente de la insuficiencia del precio de remate para dar plena satisfacción al crédito reclamado en la demanda ejecutiva.

Es oportuno señalar que la figura anteriormente señalada podrá ser interrumpida mediante requerimiento extrajudicial o cualquier tipo de reconocimiento por parte de los deudores conforme el artículo 1973 del Código Civil.

Para el caso de que existiese un saldo pendiente a favor del prestamista por no cubrir la subasta el total de la deuda hipotecaria y este saldo no fuera reclamado durante cinco años desde el momento de la subasta, tendríamos la posibilidad de instar una demanda de juicio ordinario declarativo ejercitando una acción mero constitutiva con el fin de que se declare prescrita la mencionada deuda.

Los beneficios que podría suponer el fallo estimatorio no solo residen en el hecho de que la deuda no pueda ser objeto de reclamación por parte de nadie, sino que trasciende a niveles personales dando tranquilidad y seguridad jurídica a los deudores lo que redundaría en una mayor confianza en la Justicia. Todo ello sin mencionar que las alertas relativas a morosidad por la existencia de esta deuda prescrita deberá ser cancelada lo que otorgará una menor estigmatización social y la posibilidad de acceder a productos financieros sin ser considerados clientes de riesgo.

Escrito por

EFQM

Sello ISO

 

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